il costruttore è responsabile dei “gravi difetti” dell’immobile che si presentano nel corso di dieci anni dal suo compimento (art. 1669 c.c.). Ai fini della responsabilità in questione, costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati con gli interventi di manutenzione ordinaria. La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che i gravi difetti ai fini della responsabilità ex art 1669 c.c. devono intendersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione dell’unità immobiliare, come anche nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica o tutte quelle deficienze costruttive, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere pericolo di crollo immediato dell’edificio.
Se la presenza di umidità, quindi, dipende da deficienze costruttive allora si è nell’ipotesi della responsabilità di cui all’ art. 1669 c.c.. Attenzione, però, al regime di decadenze e prescrizione previste dalla norma: infatti, il fruttuoso esercizio dell’azione contro il costruttore presuppone l’avvenuta denuncia del vizio entro l’anno dalla scoperta e la relativa azione giudiziaria per richiedere il risarcimento dei danni deve essere attivata entro l’anno dalla denuncia.
Ciò significa che il committente non è tenuto a fare alcuna manutenzione per mantenere in essere la garanzia del costruttore.
